[조심] - 매수인 잔금지급 사정으로 3주택이 된 경우... 중과세율 적용
[전심번호] - 양도, 조심2010서3445, 2010.12.29, 일부인용
[제목]
매수인 잔금지급 사정으로 3주택이 된 경우... 중과세율 적용
[요지]
청구인이 쟁점주택을 양도하면서 매수인의 사정으로 인하여 당초 잔금지급약정일보다 하루를 늦추어 잔금을 수령하게 됨에 따라 결과적으로 양도일 현재 3주택 이상 보유자가 된 것에 대하여, 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하여 과세한 처분은 부당함
[주문]
○○○세무서장이 2010.8.20. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 29,474,360원의 부과처분은「소득세법」제104조 제1항 제1호의 세율을 적용하여 그 세액을 경정한다.
[이유]
1. 처분개요
가. 청구인은 1995.6.14. 매매를 원인으로 105백만원에 ○○○(24평형, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2006.5.11. 150백만원에 이를 양도한 후 1세대 1주택으로 보아 비과세대상으로 신고하였다.
나. 청구인의 배우자 ○○○는 2006.5.2. 매매에 의하여 ○○○”이라 한다)를 취득하고, 2006.5.10. 경매에 의하여 ○○○(201호·301호·401호·501호, 이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)의 2분의 1지분을 취득하였다.
다. 처분청은 쟁점주택의 양도일인 2006.5.11. 현재 청구인이 3주택 이상을 소유한 것으로 보아 중과세율(60%)을 적용하여 2010.8.20. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 29,474,360원을 경정·고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.26. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인 가족은 1995년에 쟁점주택을 취득하여 10년을 거주하다가 2006.3.23. 매수인인 ○○○에게 매매대금 150백만원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 중도금은 2006.4.20에, 잔금은 2006.5.10.에 각각 지급받기로 약정하였는데, 계약금은 계약일 당일에 받았고, 중도금은 약정한 날짜보다 하루 빨리 받았으나, 잔금의 경우 매수인이 자금사정으로 인하여 하루만 연기할 것을 부탁함에 따라 부득이하게 2006.5.11.에야 받고 같은 날 소유권이전등기를 하게 된 것이다.
(2) ○○○주택은 청구인의 배우자 ○○○의 근무처와 거리가 가깝고 반(半)지하라 가격이 75백만원으로 저렴하였기 때문에 2006.5.2. 구입한 것이며, 당시 전세보증금 35백만원이 포함되어 있어 실제 지급한 금액은 40백만원이었고, 청구인의 가족은 쟁점주택을 양도한 후에 ○○○ 주택에서 9개월 동안 전세로 지내다가 2007.2.16. ○○○주택으로 이사하여 거주하였다.
(3) 청구인은 쟁점주택의 양도금액인 150백만원에서 화양동주택의 취득금액인 40백만원을 지급하고도 1억원 정도의 자금이 남게 되어서 투자할 수 있는 방안을 생각하다가, 2006.4.18. 지인인 ○○○과 함께 경매물건인 쟁점다세대주택을 공동으로 낙찰받았으며, 2006.5.10. 경매대금을 완납하고 소유권이전등기를 완료하였다.
(4) 이와 같이 청구인은 쟁점주택의 잔금약정일인 2006.5.10. 잔금을 받았으면 1세대 1주택자가 되었을 것임에도, 매수인인 ○○○의 부탁때문에 부득이 잔금지급일을 하루 늦추어 주게 되었고 이로 인하여 단 1일 동안 다주택 보유자가 되었다 하여 부동산 투기자로 보아 중과세율로 양도소득세를 부과한 처분은 너무나 억울하다.
나. 처분청 의견
쟁점주택의 잔금청산일은 2006.5.11.이고, 화양동주택의 취득일은 2006.5.2.이며, 쟁점다세대주택의 취득일이 2006.5.10.인 점은 청구인도 인정하고 있는바, 청구인은 쟁점주택의 양도일(2006.5.11.) 현재 3주택 이상을 보유하고 있으므로 중과세율로 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 쟁점주택을 양도하면서 매수인의 사정으로 인하여 당초 잔금지급약정일보다 하루를 늦추어 잔금을 수령하게 됨에 따라 결과적으로 양도일 현재 3주택 이상 보유자가 된 것에 대하여, 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하여 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
(1) 소득세법
제89조 (비과세양도소득)
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령
제154조 (1세대1주택의 범위)
① 법 제89조 제1항 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(이하 단서 생략)
제155조 (1세대1주택의 특례)
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다.
제162조 (양도 또는 취득의 시기)
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 2006.3.23. ○○○과 체결한 쟁점주택 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.
⊙ 매매대금 : 150,000,000원
- 계 약 금 : 15,000,000원
- 중 도 금 : 60,000,000원(2006.4.20.)
- 잔 금 : 75,000,000원(2006.5.10.)
⊙ 중개업자 : ○○○ 공인중개사
(2) 청구인 가족의 주민등록변동내역은 <표>와 같다. / 생략
(3) 심리자료에 의하면 청구인의 배우자 ○○○과 함께 쟁점다세대주택(4세대)의 경매에 참여하여 2006.4.18. 603백만원에 공동으로 낙찰받았으며, 2분의 1 지분을 소유하게 된 ○○○가 지급하여야 할 금액(301백만원) 중 192백만원은 2006.5.10. ○○○지점에서 융자를 받아 같은 날 지급한 사실이 나타난다.
(4) 쟁점주택의 잔금청산일은 2006.5.11.이고, 화양동주택의 취득일은 2006.5.2.이며, 쟁점다세대주택의 취득일이 2006.5.10.인 것에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없는바, 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도일(2006.5.11.) 현재 3주택 이상을 보유하고 있으므로 양도소득세 중과세율을 적용하여 과세한 처분이 정당하다는 의견이다.
살피건대, 처분청이 청구인에게 적용한「소득세법」제104조 제1항 제2호의3(1세대 3주택 이상 소유자에 대한 중과세율 적용)은 주택을 부동산투기의 수단으로 사용하는 것을 차단하고 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고자 하는 규정인데, 쟁점주택은 면적이 24평형으로 청구인 가족이 10년을 거주한 점, 청구인이 쟁점주택의 매매계약을 체결할(2006.3.23.) 당시 1세대 1주택자인 점, 청구인이 쟁점주택 매수인의 요청에 따라 잔금지급약정일에서 하루를 늦춘 2006.5.11. 대금을 수령함에 따라서 부득이하게 6주택자가 된 것일 뿐이지 실질적으로 다주택을 보유한 것으로 인정하기는 어렵고 또한 그 기간이 하루에 불과한 점 등을 감안하면, 쟁점주택은 중과세 적용대상에 해당한다고 보기는 어렵기 때문에「소득세법」제104조 제1항 제1호의 세율을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다(대법원 2009두13788, 2009.12.24., 조심 2007서5209, 2010.4.12. 같은 뜻임)
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.