[대판] - 매매계약이 매매대금 과다로 무효인 경우 무효행위 전환 인정여부
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2010년 ‘정의’(Justice)가 대중적인 용어로 자리잡은 것은... 그 이유가 어떠하든 간에, 법에 관심이 많은 한 사람으로서 반가운 일이며... 정의를 실현하는 것은 법이 담당해야 할 몫이라고 생각해 왔기 때문이다. 정의에 접근하는 방식에는 여러 갈래의 길이 있을 것이다. 정의에 관한 거대담론에서 시작해서 구체적 문 제를 해결하려는 방식도 있고, 구체적 문제에 대한 합리적인 해결책을 찾아가면서 정의의 원칙을 발견하 는 방식도 있다. 그러나 두 방식이 완전히 분리되어 있는 것이라기보다는 서로 영향을 주고받으면서 이성 의 빛을 찾아가는 것이 아닐까... --------------------------------------------------------------------------
[1] 대판 2010. 7. 15, 2009다50308은 이른바 ‘알박기’에 관한 판결로 주목을 끌었다. 원고는 재건축정비 사업조합으로 2002. 5. 28. 조합설립인가를 받았다. 피고들은... 2003. 6. 17. 이 사건 토지의 공유자들 중 A의 7분의 3 지분을 3억 8,000만원(피고마다 각 1억 9,000만원)에 공동으로 매수하여 같은 해... 7. 3. 각 7분의 1.5 지분(면적으로 환산하면 42.42㎡ 또는 12.83평이다)에 관한 이전등기를 마쳤다. 원고는 재건축 사업에 관한 사업계획승인조건에 따라 재건축사업을 계속 추진하기 위하여 2005. 4. 22. 피고들로부터 이 사건 토지 중.. 피고들의 7분의 3 지분을 18억 원(피고마다 각 9억 원. ㎡당 2,121만6,407원, 평당 7,014만 8,090원)에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였다.
원심은... ① 이 사건 매매계약 중 ‘정당한 매매대금’을 초과하는 부분이 불공정행위로 무효이고, ② 이 사건에 나타난 여러 사정을 들어 이 사건 각 지분에 관한 매매대금은 평당 5,000만 원으로 계산한 6억4,150만원(5,000만원 × 12.83평)이 정당하고, 원고 및 피고들은 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금 이 무효일 경우 위 금액을 매매대금으로 하여 이 사건 매매계약을 유지하였을 것으로 인정된다고 판단하 였다. 원고와 피고들이 상고하였으나... 대법원은 이를 기각하였다.
“매매계약이 약정된 매매대금의 과다로 말미암아.. 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’에 해당 하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 민법 제138조가 적용될 수 있다. 따라서... 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면... 대금을 다른 액으로 정하여 매매계약에 합의하였을 것이라고 예외적으로 인정되는 경우에는, 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유효하게 성립한다고 할 것이다. 이때 당사자 의 의사는 매매계약이 무효임을 계약 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적(假定的) 효과의사로서, 당사자 본인이 계약 체결시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에.. 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다.” 에 계약상의 매매대금보다 낮은 금액으로 계약이 성립하였음을 인정하였다. 이를 위하여 무효행위의 전 환에 관한 민법 제138조를 끌어들이고 있다. 이 경우 일부 무효에 관한 제137조 단서를 적용하는 데에 쉽 지 않은 문제가 있기 때문이다. 이와 같이 매매계약이 매매대금 과다로 무효인 경우... 무효행위의 전환의 법리로 해결하고 있는 점은 선례로서 중요한 의미가 있다. 중에서... 일정 한도를 초과하는 부분에 한해서만 무효를 인정하는 것을 ‘양적 일부 무효’라고 한다. 종래 법원의 실무에서 이와 같은 양적 일부 무효를 인정한 판결들이 적지 않다.(변호사보수에 관한 대판 1991. 12. 13, 91다8722, 91다8739 ; 고율의 이자약정에 관한 대판(전) 2007. 2. 15, 2004다50426 등 참조) 근거를 명백하게 제시하지는 않고 있다. 다만 대판 2008. 9. 11, 2008다32501은 “이 사건 토지에 관한 위 근저당권설정약정 중 피담보채무가 20억 원을 초과하는 부분이 구 의료법 제41조 제3항에 위반되어 무효 라고 하더라도 이미 허가받은 나머지 부분의 근저당권설정약정까지 무효가 된다고 할 수는 없다”고 하였 는데... 일부 무효에 관한 민법 제137조를 들어 그 이유를 설명하고 있다. 이와 같은 문제를 해결하기 위하 여 무효행위의 전환을 인정한 판결은 이 판결이 나오기 전에는 찾을 수 없다. 민법 제138조를 적용하여 “당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 대금을 다른 액으로 정하여 매매 계약에 합의하였을 것이라고 예외적으로 인정되는 경우에는... 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유 효하게 성립한다”고 하였다. 이때 당사자의 의사는 “매매계약이 무효임을 계약 당시에 알았다면 의욕하 였을 가정적 효과의사”라고 한다.
이 사건에서 원고는 재건축사업의 수행을 위하여 반드시 이 사건 토지 중 이 사건 각 지분을 매수하여야 하는 처지에 있었다. 피고들도 이 사건 각 지분의 매수경위, 조정 당시의 상황 등에 비추어 원고에게 이를 매도하려는 의사가 있다고 볼 수 있다. 다만 매매대금에 관해서만 원·피고들 사이에 의견이 일치하지 않 은 상태라고 볼 수 있다. 원고 및 피고들에게는 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금이 무효일 경우에 매 매대금을 다른 금액으로 정하는 의사가 있다고 볼 수 있다. 이 쉽지 않다. 이 경우 시가를 기준으로 매매대금을 정할 것은 아니다. 대법원은... “계약 당시의 시가와 같은 객관적 지표는 그러한 가정적 의사의 인정에 있어서 하나의 참고자료”로 삼을 수 있을 뿐이라고 하 였다. 이 사건에서 매매대금을 피고들이 당초 매매대금으로 요구하였던 원고 조합원에 대한 보상가격인 평당 2,200만 원을 기준으로 해야 할 것인지, 아니면 원고가 피고들을 상대로 제기한 매도청구에 기한 소 유권이전등기청구소송에서 피고 2가 한 발언을 참고하여 평당 5,000만 원을 기준으로 해야 할 것인지 문 제된다. 원심판결은 후자를 기준으로 하였고... 대법원도 이를 위법하지 않다고 하였다.
계약체결 당시의 당사자들의 가정적 의사를 탐구할 때 계약 체결 이후의 사정을 고려할 수 있지만... 피고 2의 발언을 들어 피고들, 특히 피고 1의 가정적 의사를 추단할 수 있을지는 논란의 소지가 있다. 가정적 효과의사가 실제로 있었던 의사를 찾는 것이 아니기 때문에.... 정의관념이나 형평감각에 입각한 법관의 판단이 개입할 수 있을 것이다.
이 사건에서 매매대금으로 결정된 위 5,000만 원은 원고 조합원에 대한 보상가격(평당 2,200만원)과 원고 와 피고들이 체결한 매매대금액(평당 7,014만8,090원)의 중간쯤에 위치하는 가격으로서... 공평의 관점에 서 합리적이라고 볼 수 있을 것이다.
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