[사례] - 유치권에 기한 경매신청과 경매무효 (下)

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로티스합동법률사무소 최 광 석 대표변호사           이 사건을 통해 여러 가지를 생각할 수 있다.  우선, 낙찰된 부동산을 다시 빼앗길 수 있는 법리를 살펴볼         필요가 있다.         일반 매매가 아닌 경매절차라고 해서 무조건 안전한 것은 아니다. 비록 법원이 개입하기는 하지만 경매는         기본적으로 부동산매매를 하는 것이다. 물론, 법원의 개입에 의한 절차진행이어서 일정한 공신(公信)적인         효력은 있지만.. 그렇다고 해서 신뢰가 무조건 보호될 수는 없다. 공신적인 효력에 있어, 강제경매와 임의         경매는 경매진행의 권원차이로 인해 신뢰보호의 정도에도 차이가 발생한다.         강제경매는 판결과 같이 집행력 있는 정본이 존재하는 경우에 국가의 강제집행권 행사의 작용이기 때문         에 일단 유효한 집행력 있는 정본에 근거해서 매각절차가 완결된 때에는 나중에 그 집행권원에 표상된 실         체상의 청구권이 당초부터 부존재하거나 무효라고 하더라도.. 또 중도에 변제 등의 원인으로 채권이 소멸         했다고 하더라도, 매각절차가 무효가 아닌 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득하게 된다.         반대로, 임의경매는 저당권자와 같은 담보권자의 담보권에 기한 경매실행을 국가기관인 집행법원이 대행         하는 것에 불과하므로... 담보권에 이상이 있다면 그것이 매각허가결정의 효력에 영향을 미치게 된다. 그         결과 강제경매와 달리 임의경매의 경우는 경매의 공신적 효과가 인정되지 않는다. 다시 말하면, 임의경매         에 있어서 집행법원은 실체상의 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없게 되고... 나아가 이런 사유는 매         각불허가 사유에 해당하게 되며... 이를 간과해서 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납한         후 소유권이전등기를 받았다고 하더라도 매각부동산의 소유권을 취득하지 못하게 된다.          그런데 유치권에 기한 경매절차는 기본적으로 임의경매절차를 준용하도록 하고 있어, 공신적인 효과에서         임의경매절차에 따를 수밖에 없어.. 경매의 권원인 유치권이 존재하지 않으면 경매절차가 무효가 되는 한         계가 발생한다.          더구나, 유치권에 기한 경매신청을 함에 있어서는 다른 임의경매신청과 마찬가지로 유치권이 존재한다는         것을 증명하는 서류를 첨부해야 하는데... 경매 실무상으로는 유치권이 존재한다는 취지의 판결(이유란에         기재된 것이라도 무방)뿐 아니라.. 그 밖에도 유치권의 존재를 증명할 수 있는 공사계약서나 확인서 등 사         문서로도 가능하다고 보고 있다. 그 결과, 유치권의 존재가 확정되지 않은 상태에서도 충분히 경매진행이         가능할 수 있게 되면서, 위 사건과 같이 낙찰 이후에 비로소 ‘유치권이 존재하지 않는다’는 이유로 경매자         체가 무효처리되는 경우가 적지 않게 발생할 수 있다... 따라서, 경매의 안정성이라는 면에서는 특히 위험         할 수밖에 없다. 이 사건의 두 번째 쟁점은, 낙찰 이전의 종전 소유자가 신탁회사라는 점에 있다.         위에서 본 바와 같이 유치권에 기한 경매가 유효한지 여부에 관한 통상적인 기준은 경매개시결정 당시에         유치권이 존재했는지를 따지게 되지만, 이 사건의 경우에는 경매개시결정 이전에 이미 해당 물건에 대해         신탁등기가 되어 있었고.. 그 결과 신탁등기 이전에 발생한 권리, 예를 들어 신탁 전에 이미 신탁부동산에         저당권이 설정되거나 압류, 가압류, 가처분 등이 이루어져 있는 경우에만 경매가 가능하게 되어 유치권발         생시점도 통상적인 경우처럼 경매개시결정이 아닌 신탁등기 시점으로 앞당겨지게 되는 것이다.         세 번째 쟁점은... 경매무효에 따른 대비책이다. 경매가 무효 될 수 있다면, 낙찰자는 종전 소유자에 대해         등기를 말소해야하는 반면, 납부한 경매대금을 반환받을 권리가 있다. 반환청구의 대상은 대금을 배당받         은 사람, 경매채무자 등이 되는데.. 이들에게 반환할 자력이 없을 경우를 대비해서 이들 재산에 대한 가압         류 내지 배당금에 대한 지급금지가처분 등의 조치를 할 필요가 있다.