[판례] - 임대차보증금반환채권이 양도된 후... 임대차계약기간의 연장 또는 갱신의 효력
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사 건 ; 2012가단8123 건물인도 원 고 ; 새마을금고 피고1 ; ◎◎◎ / 피고2 ; 한국토지주택공사(이하 ‘공사‘라 칭한다) 선 고 ; 2012. 7. 20. / 판 결 ; 청주지방법원
[기초사실] 1. 2006. 11. 28. 피고1 ◎◎◎은 대한주택공사(이후 대한주택공사와 한국토지공사가 합병)와 사이에 별 지 목록 기재 부동산에 관하여 임대차보증금 13,964,000원, 월차임 145,670원, 임대차기간 2008. 12. 31. 까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 2. 2008. 1. 29. 피고1 ◎◎◎은 원고로부터 5,000,000원을 대출받으면서.. 그에 대한 담보로 2008. 1. 28. 원고에게 피고2 공사에 대한 위 임대차보증금 13,964,000원의 반환채권을 양도하였고.... 같은 날 피고2 공사에게 위 채권양도 사실을 통지하여 2008. 1. 29. 위 통지가 도달되었다. 3. 2008. 3. 4. 피고1 ◎◎◎은 다시 원고로부터 위 임대차보증금을 담보로 3,000,000원을 대출받았다. 4. 한편, 피고1 ◎◎◎과 피고2 공사 사이에 임대차계약이 계속하여 갱신되어 오던 중... 2012. 1. 1.임대 차보증금 14,327,000원, 월차임 149,450원, 임대차기간 2012. 12. 31.까지로 다시 갱신되었다.
◈ 임대차보증금반환채권이 양도된 후 임대차계약기간의 연장 또는 갱신의 효력 이 사건을 보건대, 피고1 ◎◎◎의 피고2 공사에 대한 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 반환채권이 원고에게 양도되었다는 내용의 통지가... 2008. 1. 29. 피고2 공사에게 도달된 사실은 앞서 살펴본 바와 같고.... 그 이후에 이루어진 피고1 ◎◎◎과 피고2 공사 사이의 이 사건 임대차계약 갱신이나 계약기간 연장은 이 사건 임대차보증금반환채권의 양수인인 원고에게 효력이 없으므로.... 이 사건 임대차계약은 2008. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 할 것이다.
따라서 피고1 ◎◎◎은 피고2 공사에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있고, 원고는 임대차보증금반 환채권의 양수인으로서 피고2 공사를 대위하여 피고1 ◎◎◎에게 그 이행을 구할 수 있으며, 피고2 공 사는 피고1 ◎◎◎으로부터.. 이 사건 아파트를 인도받음과 동시에 원고에게 채권양도받은 임대차보증 금 13,964,000원에서 피고1 ◎◎◎이 연체한 차임, 관리비 등 임대차관계에 따른 채무를 공제한 나머지 금원을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.
임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도.. 그 합의의 효과는 보증금반환 채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없고, 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사 하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만.. 임대차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선 이행되어야 할 필요가 있어서.... 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로... 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 등 참조). -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ◈ 임대차보증금반환채권을 양도하는 경우... [예 ; 보증금 5,000만원] 임차인A는 임대차계약기간이 끝나면 임대인B에게 건물을 명도하여 줌과 동시에, B로부터 임차보증금 5,000만원을 다시 반환받을 권리가 있는데.. 이와 같이 채권자가 특정되어 있는 채권을 ‘지명채권’이라 고 부른다.
그런데 임차보증금반환채권과 같이 채권자가 특정되어 있는 지명채권의 경우에는 채권을 타인에게 양 도하는 방법이 민법에 규정되어 있다. A가 위 임차보증반환채권을 C에게 양도하는 경우... 채권양도 자 체는 A와 C간에 일어난 일이므로, 건물소유자인 임대인B는 이러한 양도사실을 전혀 모르기 때문에 채 권양수인C가 임대인B에게 보증금을 달라고 하여도, 임대인B는 채권양수인C에게 보증금 지급을 거절할 수 있다.
이러한 일이 발생되는 것을 방지하기 위해선... 채권양도인인A가 자신이 보증금반환채권을 C에게 양도 했다는 사실을 임대인B에게 통지해야 한다. 이러한 통지는 채권양수인인C가 하는 것이 아니라, 반드시 채권양도인인A가 해야 한다는 사실에 유의해야 한다. 단, 임대인B가 이러한 양도사실을 스스로 승낙한 경우에는 통지절차가 필요 없다.
◈ 그렇다면 이때 임대인B는 채권양수인C에게 보증금 5,000만원 전액을 반환해야 하는가? 그렇지 않다. 채권양도에 의해 채권자가 변경되었다 하더라도 그 채권의 동일성은 유지되는 것이므로, 채권양수인C는 임차인A가 임대인B에 대해 지급받을 수 있는 금액의 범위에서 B에게 그 금액을 청구할 수 있을 뿐이다.... 즉, 임대인B는 임대차보증금에서 연체차임 등 임차인이 임대차와 관련해 임대인에게 부담하는 채무를 공제한 나머지만을 지급하면 족하다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657판결).
◈ 그런데, 임차인A가 채권을 C, D, E 등 여러 명에게 양도하는 경우... 이중 누가 우선권이 있을까? 이는 채권자, 채무자가 아닌 제3자간의 대항요건의 문제로서 이 경우에는 확정일자가 기재된 통지서가 임대인B에게 도달된 일자가 가장 앞선 자가 보증금을 반환받을 수 있으며, 한편, A에 대한 채권자가 법원에서 가압류나 압류통지결정을 받아 이것이 임대인B에게 송달된 경우에 도.... 가압류, 압류통지 송달일자와 채권양도통지서 송달일자 중 먼저 앞선 자가 우선권이 있다.
◈ 채권양도통지 후... 채권양도계약이 해제된 경우 지명채권양도통지를 한 후.. 그 양도계약이 해제된 경우에 양도인A가 채무자B에게 대항하기 위한 요건 에 관하여 판례를 보면... 양도인A가 그 해제를 이유로 다시 원래의 채무자B에 대하여 양도채권으로 대 항하려면 양수인C가 채무자B에게 그와 같은 해제사실을 통지해야 한다고 했습니다(대법원 1993. 8. 27. 선고 93다17379 판결).
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2012가단8123 [판결전문].pdf