[법해] - 중개업자가 공제증서 사본을 교부하여야 하는 대상의 범위
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자료정리 / 이 은 노 ▪ 010-5274-4924 http://blog.daum.net/len4911
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질의부처 ; 국토교통부
법령해석 ; 법제처
회신일자 ; 2013-06-24 / 안건번호 ; 13-0208
1. 질의요지
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제5항에 따르면 중개업자는 중개가 완성된 때 거래당
사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 관계 증서의 사본을 교부하여야 하는바, 매도인과 매수인이 서로 다른 중개
업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우.... 각 중개업자는 자신의
의뢰인에게만 공제증서 사본을 교부하면 되는 것인지, 아니면 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부
하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 하는 것인지?
2. 회 답
매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중
개한 경우... 각 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하여 매
도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 할 것입니다.
3. 이 유
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제30조제1항에 따르면 중개업
자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손
해를 배상할 책임이 있고... 같은 조 제3항에 따르면 중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의
한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 같은 법 제42조의 규정에 의한 공
제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며,
같은 법 제30조제5항에 따르면, 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사
항으로서 보장금액(제1호), 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지(제2호), 보장기간(제3호)을
설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 하는바, 이 사안에서는 매도인
과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한
경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인에게만 공제증서 사본을 교부하면 되는 것인지, 아니면 다른 중개업자의 의뢰인
에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 하는 것인지 여부가 문제
될 수 있습니다.
먼저 중개행위와 관련한 중개업자의 의무, 중개계약 및 수수료에 관해 규정하고 있는 공인중개사법 각 규정들을 살
펴보면, 같은 법 제22조, 제23조, 제32조에서는 중개계약 및 그에 따른 수수료에 관한 내용을 규정하면서, 계약체결
및 수수료 교부의 주체를 “중개의뢰인”으로 규정하고 있는 반면... 같은 법 제25조제3항, 제26조제1항, 제30조제5항
에서는 중개업자에게 중개가 완성된 때 중개대상물에 대한 확인·설명서, 거래계약서, 공제증서를 교부하도록 의무를
부과하면서, 각 서면의 교부 대상을 “거래당사자”로 명시함으로써 자신에게 중개를 의뢰한 자이든, 공동으로 중개를
한 다른 중개업자에게 중개를 의뢰한 자이든지 여부를 불문하고 해당 중개에 따른 거래당사자에 해당하는 자에게
위 각 서류를 교부하도록 규정하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
또한, 중개업자의 손해배상책임의 보장에 관하여 규정하고 있는 공인중개사법 제30조를 살펴보면, 같은 조 제1항에
서 중개업자의 거래당사자에 대한 손해배상책임을, 같은 조 제3항에서 같은 조 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하
기 위한 보증보험·공제 가입 의무를 규정하면서... 같은 조 제5항에서 중개 완성 시 손해배상책임의 보장에 관한 설명
및 관계 증서 사본 교부 의무를 규정하고 있는데, 이는 거래당사자에게 추후 발생할 수 있는 중개사고에 따른 손해를
배상받을 수 있는 수단을 미리 알려줌으로써 거래당사자가 이에 대한 신뢰를 바탕으로 중개업자의 중개를 통해 거래
계약을 체결하거나 금원을 교부할 수 있도록 하기 위한 취지로 보입니다.
나아가, 중개행위는 중개대상물에 대한 거래당사자 사이의 매매 등 득실변경에 관한 사항을 알선하는 것이어서 중개
업자는 해당 중개업자의 중개의뢰인 뿐만 아니라 자신의 중개의뢰인이 아닌 다른 중개업자의 중개의뢰인인 거래당
사자에 대하여도 업무상 일반적 주의의무를 부담하므로 그 위반 시 의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 손해배상책임
을 부담한다고 할 것인바(서울고등법원 2007. 5. 31. 선고 2006나50187 판결례 참조), 공인중개사법 제30조제5항의
문언 및 규정취지, 중개행위의 본질을 종합적으로 고려하여 볼 때, 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 의뢰인이
아닌 거래당사자에게도 손해배상책임의 보장과 관련하여 보장금액, 공제사업을 행하는 자, 보장기간 등을 설명하고,
관계 증서의 사본을 교부하여야 한다고 할 것입니다.
따라서, 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동
으로 중개한 경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하
여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 할 것입니다.