[대판] - 주택 소유자는 아니지만, 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도... '주택임대차보호법 적용'

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사     건 ; 2012다45689 배당이의        판결선고 ; 2012. 7. 26          [판결요약]        [1] 주택 소유자는 아니지만... 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택        임대차보호법이 적용되는지 여부(적극)          주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이        체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약        을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.            [2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우... 임차인이        대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자        를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우... 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기        준 시점(=대항력과 확정일자를 갖춘 때)          대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은, 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니        라, 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수        있다.          이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물        인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로... 임대차 성립 당시 임        대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도.. 임차        인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다.          이러한 법리는... 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경        우도 마찬가지라 할 것이다.          한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘        때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.