[상임법] - 월 차임에서 부가세는 제외 되는지 여부?... [판례]

[자료정리 / 공인중개사  이  은  노]

 

현행 상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 지역별로 일정한 환산보증금을 기준으로해서 보호되는 임대차계약을

구분하고 있다. 즉, 일정한 환산보증금 이하의 임차인만이 상임법에서 정하는 대항력이나 우선변제권, 최소 5년간

의 계약갱신요구권 등의 제도적인 보호를 받는 반면, 환산보증금을 초과하는 임차인은 이러한 상임법의 적용을 전 

혀 받지 못한다. 따라서, 상인인 임차인들이나 반대편에 있는 임대인의 입장에서는 환산보증금이 어떻게 계산되고

얼마로 결정되느냐하는 것은 매우 중요한 의미를 가진다.

 

그런데, 보호기준이 되는 환산보증금기준이 너무 낮아 보호되는 상인의 범위가 너무 좁다는 비판이 상임법이 제정

되는 초기부터 지속되어 왔다.최근에 상임법 시행령 개정을 통해환산보증금 기준을 약간 상향하기는 했지만..민

주노동당, 재야단체 등에서는 여전히 보호범위가 너무 좁다는 비판이 계속되고 있는 실정이다.

 

또 이런 논란의 일환으로, 환산보증금을 계산함에 있어 부가가치세를 포함해서 계산할 것인지, 아니면 부가가치세

를 뺀 금액을 계산해야하는지가 실무상 첨예한 논란이 되어왔다.  이론적인 논란은 별론으로 하더라도, 부가가치세

까지 합산하여 환산보증금을 계산하면 환산보증금이 더 커져서 결과적으로 상임법의 적용범위가 더 좁아지기 때문

이었다.

 

이런 논란의 와중에서... 이 문제를 정면으로 다룬 판결이 선고되어 주목을 끌고 있다. 선례가 없었던데다가 사회적

으로 큰 이슈가 되어왔던 문제라서... 향후 상급심 판단에 귀추가 주목된다.

 

◈ 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 [환산보증금 산정시 부가세 포함여부와 관련]하여 관련 부처의 답변

    은 이렇다.

 

    [국세청] - 확정일자 신청에 앞서 부가세와 관련된 논란이 있을 것으로 예상... 상가임대차보호법 시행령을 만든

                     법무부에 유권해석을 의뢰한 결과.. "법무부의 결정대로 월세에 부가세를 포함해 환산보증금을 계산

                     하도록 각 세무서에 지침을 내렸다"고 설명했다.

 

    [재정부] - "환산보증금은 임차인이 최종적으로 지급하는 월세 상당액으로 봐야한다"는... 법무부의 유권해석에

                     따라 환산보증금 산정시 부가세를 포함하여야 한다고 밝혔다.

 

그러나 확정일자 신고시.. 부가세를 포함시키지 않도록 적극 이의신청하는 경우 받아들여지는 경우가 간혹 있는 것

으로 알려지고 있다.... 때문에 대한법률구조공단의 상담실에서도 확정일자 신고시 부가세를 포함시키지 않도록 이

의신청을 하라고 권장하고 있다.

 

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[판결전문]
수원지방법원 제1민사부 판결 / 사건 ; 2008나27056 건물명도
원고 ; 피항소인 김 ○ ○ / 피고 ; 항소인 조 ○ ○
제1심판결 수원지방법원 안산지원 2008. 11. 6. 선고 판결
변론종결 ; 2009. 4. 8. / 판결선고 ; 2009. 4. 29.

 

주 문                                
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

 

청구취지 및 항소취지            
1. 청구취지 ; 피고는 2008. 5. 31.까지 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.
2. 항소취지 ; 주문과 같다.

 

이 유                                
원고는 이 사건 청구원인으로,  원고로부터 별지 목록 기재 건물을 임대차보증금 5,000만원, 월 차임 90만 원(부가

세 별도)에 임차하여 사용하고 있던 피고가.. 2008. 3. 17. 원고에게 ‘상가건물임대차보호법 제10조에 따라 위 임대

차계약의 갱신을 청구한다’는 취지의 통지서를 보냈으나... 상가건물임대차보호법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제

2조(2008. 8. 21. 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것)는 차임의 100배에 해당하는 금액과, 임대차보증금액의

합계액이 1억 4,000만 원을 초과하는 건물에 관한 임대차계약에 대하여는 상가건물임대차보호법의 적용이 없다고

정하고 있는바,

 

여기에서 말하는 차임에는 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액도 포함되고,  따라서 원·피고 사이의 임대차계약

(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다)은 위 합계액이 1억 4,900만 원[= 보증금 5,000만 원 + {(차임 90만 원 + 부가세 9만

원) × 100}]에 달하여 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니므로... 피고는 위 임대차기간이 만료되었음을 원

인으로 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도할 의무가 있다고 주장한다.

 

이 사건의 1심 재판부(수원지방법원 안산지원)는...

 

"상가건물의 임차인이 차임과 별도로 그에 대한 부가가치세액을 부담하기로 한 경우, 그 부가가치세액도 임대인에

게 건물사용의 대가로 지급되는 것으로 차임의 일부로 봄이 상당하고... 그와 같이 해석함이 임차인의 의사에도 더 

부합한다"는 논리로 부가가치세액을 포함하여 환산보증금을 계산하는 것이 타당하다는 전제로... 이 임대차계약은

상임범의 적용범위를 벗어나는 계약으로서 갱신요구권이 인정되지 않는다는 논리로 계약종료를 이유로 한 임대인

의 명도청구를 인용하였다.

 

그러나.. 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함되는지

여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대

용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이

를 국가에 납부할 의무가 있는바,

 

임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면... 특별한 사정이 없는 한 이는 임대

용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점,  약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라

는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로

해석함이 상당하다.

 

따라서... 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유

는 없으므로... 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.

 

원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피

고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고... 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

자료에서 인용된 판결전문은.. 최광석 변호사의 홈페이지 [www.lawtis.com]에서 가져온 것임을 알려 드립니다.