[판례] - 임대차계약을 중개하면서 소유자가 망인임에도 간과하고 소유자의 대리인이라고 주장하는 자의 말만 믿은 사안에서... 중개업자에 100% 책임

자료정리 / 이 은 노 ▪ 010-5274-4924  http://blog.daum.net/len4911

사 건 ; 2011나11007 손해배상(기)        제1심판결 ; 서울북부지방법원 2011. 11. 18. 선고 2011가단18564 판결        변론종결 ; 2012. 6. 27        판결선고 ; 2012. 7. 18          공인중개사인 피고들이 주택임대차계약 체결을 중개함에 있어 중개대상 주택의 등기부상 소유자가 망        인으로 등재되어 있음에도 이를 간과한 채 위 주택소유자의 대리인이라고 주장하는 자의 말만 믿고 임        대차계약을 중개한 사안에서... 1심은 부동산중개에 관한 상당한 법률지식과 경험을 갖춘 부동산중개업        자인 피고들이 80%, 임대차계약과정에서 위 주택의 소유권확인 및 대리권 유무에 대한 확인절차를 소        홀히 한 임차인인 원고측의 과실을 20%로 인정했는데... 항소심에서 원심을 취소하고 피고들의 책임을        100% 인정한 사례          ▣ 사안의 개요        1. 이 사건 주택은.. 등기부상 망인인 정◎◎의 소유로 등재되어 있었는데(별도의 상속등기가 이루어지        지않음), 실제로는 그 작은 아들인 정××가 관리해옴        2. 그런데, 정◯◯(정◎◎의 큰손자이자 정××의 조카)는 부동산중개업자인 피고들에게 자신의 아버지        가 이 사건 주택을 상속받은 정××이고, 자신은 아버지인 정××로부터 임대차계약에 관한 모든 권한을        위임받았다고 거짓말하며 이 사건 주택의 임대차계약 중개를 의뢰함        3. 당시 정◯◯는 가족관계증명서, 등기권리증, 위임장 등 이 사건 주택의 소유자 및 대리권 유무와 관        련된 아무런 자료를 소지하지 않고 있었음에도... 피고들은 정◯◯가 이 사건 주택에 거주 중이라는 사        정만으로 위 정◯◯의 말을 믿고 원고와 정◯◯(정××의 대리인) 사이의 임대차계약을 중개함        4. 원고는 부동산중개업자인 피고들을 믿고 정◯◯에게 임대차보증금으로 5,000만 원을 지급하였으나,        뒤늦게 이 사실을 알게 된 정××로부터 이 사건 주택의 인도청구를 받게 됨(정◯◯는 이후에 사기죄로        형사처벌을 받음)          ▣ 법원의 판단 / 제1심 (2011가단18564)        원칙적으로 부동산중개업자인 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같        으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개사무를 처리하여        야 할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’        이라고만 한다.) 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담        하고 있는바, 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정        에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고,        위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선        량한 관리자의 주의와 신의성실로써, 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를        조사·확인할 의무가 있음          앞서 본 바와 같은 사정에 비추어, 피고들이 중개업자에게 요구되는 이 사건 주택의 소유자 및 정◯◯        의 대리권에 대한 조사·확인의무를 전혀 이행하지 아니한 채... 정◯◯의 말만 믿고 원고측으로 하여금        이 사건 임대차계약을 체결하고 아무런 임대권한 없는 정◯◯에게 5,000만 원의 임차보증금을 지급하        도록 한 과실이 있으므로 위 임대차계약의 체결로 인해 원고가 입은 손해에 대한 배상책임을 인정          다만.... 원고로서도 공인중개사인 피고들만을 믿고 이 사건 주택의 소유자 확인 및 대리권 유무에 대한        확인절차를 소홀히 한 과실이 있다고 보아 피고들의 책임을 80%로 제한함          대상판결 / 항소심 2011나11007        부동산의 임대, 매매 등 거래에서.. 무권리자로 인한 피해를 방지하는 것이 부동산 중개업자의 가장 중        요한 주의의무 중 하나라고 할 것인데... 이 사건의 경우 부동산중개에 관한 상당한 법률지식과 경험을        갖춘 피고들이 이 사건 주택의 상속인 등 적법한 소유자를 규명하고... 정◯◯이 적법한 대리인인지 확        인하지 아니한 채 정◯◯의 기망행위에 속아 원고로 하여금 임대차계약을 체결하게 하였으므로.. 피고        들의 손해배상책임이 인정됨은 제1심의 판단과 같음          다만, 부동산의 권리관계 확인 등에 대한 전문적인 지식과 능력이 없는 원고에게 이 사건 주택의 소유        자 및 정◯◯의 대리권 유무에 관한 확인의무를 부과하는 것은 부당하다고 보이는 점 등을 근거로, 제        1심과 달리 피고들의 책임을 100%로 판단함          ▣ 대상판결의 의미        대상판결은... 통상 부동산의 권리관계 확인 등에 대한 전문적인 지식과 능력이 없어 부동산중개업자에        게 중개를 위임하는 일반인의 부동산거래상 주의의무를 완화하고, 부동산중개에 관하여 전문적인 지식        과 능력을 갖춘 부동산중개업자의 주의의무를 강조하여 그 책임을 엄격히 물은 것에 의미가 있음          2011가단18564 [제1심 판결전문].pdf        2011나11007 [항소심 판결전문].pdf

2011나11007 [항소심 판결전문].pdf

0.19MB

2011가단18564 [제1심 판결전문].pdf

0.2MB