[상담사례] - 임대인과 임차인간 분쟁이 잦은 관련 내용들...

다음은... 서울시 주택임대차상담실에 접수된 임대인과 임차인간 분쟁관련 주요 상담사례입니다.

◇ 임대차기간의 존속여부

Q(질문) : 저는 전세입주자인데, 임대차기간이 끝나기 며칠 전 집주인이 갑자기 보증금의 인상을 요구해 인상이 불가능하면 집을 비워 달라는 요청을 해 왔습니다. 임대차 기간이 지나면 집을 비워 주어야 하는지요?

A(답변) : 그렇지 않습니다. 임대차는 묵시적으로 갱신되었으므로 종전의 임대차기간 만료일부터 2년 동안 계속 현재의 보증금으로 주택에 임차할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제6조 제1항에 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신의 거절 또는 계약조건을 변경하지 않고 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않은 경우에는 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보며, 그 경우 임대차의 존속기한은 2년으로 보게 되기 때문입니다.

◇ 중개수수료 부담의무자

Q : 2007년 12월에 보증금 5000만원에 기간을 2년으로 정하고 살고 있습니다. 기간이 만료될 때까지 서로 특별한 말이 없었는데, 우리가 갑자기 지방으로 이사를 가게 되어 주인에게 방을 내 놓겠다 했더니, 주인이 새로 들어오는 사람과의 계약에 따르는 부동산 중개수수료를 우리에게 내라 합니다. 우리가 그 중개수수료를 지불할 의무가 있습니까?

A : 임대차 기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인과 임차인 사이에 특별한 말이 없이 계약기간이 지나간 경우에는 묵시의 갱신이 되어 그 기간이 2년 연장된 것이나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있습니다.(해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생함)

따라서 해당물건에 대한 부동산 중개업자에 대한 중개의뢰인은 임대인이 되므로 부동산중개수수료는 임대인이 부담하게 됩니다.

◇ 보증금 증액제한

Q : 저는 집 주인인데 세입자에게 임대한지 몇 달이 채 지나기도 전에 전셋값이 크게 올라 세입자에게 보증금을 20% 정도 인상하려고 합니다. 그런데 주택임대차보호법에 보증금의 증액이 20분의 1로 제한되어 있으므로 그 이상은 올릴 수 없다고 말하는 사람이 있습니다. 사실입니까?

A : 보증금의 증액은 20분의 1로 제한되어 있으므로 그 이상의 증액요구는 할 수 없습니다. 다만, 임대차기간 만료 6개월부터 1개월까지 사이라면 새로운 조건제시가 가능하므로 이때의 임대인의 증액요구는 증액한도의 제한을 받지 않습니다.

◇ 보일러 교체비 부담의무자

Q : 이사 올 당시부터 보일러에 말썽이 생겨 몇 번 수리했는데 설치한 지 10년이나 되어 보일러 회사에서는 더 이상 수리는 불가능하다는 말을 집주인에게 했습니다. 그래서 세입자인 우리가 일단 80만원을 들여 교체하고 집주인에게 청구했더니 살고 있는 사람이 부담하는 것이라며 비용상환을 거절하는데 제가 그 돈을 받을 수 없는 것인가요?

A : 임대인은 임차인의 사용․수익에 필요한 상태를 유지하기 위해 수선 등의 보존행위를 할 의무를 부담하는 자이므로 이에 필요한 비용은 임대인의 부담입니다. 민법 제626조에서는 "임차인이 임차목적물 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대해 그 상환을 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

따라서 임차목적물의 기본적 시설에 해당하는 보일러가 노후돼 교체한 때 세입자가 지출한 비용에 대해서는 임대차기간 존속 중이라도 즉시 임대인에게 상환청구를 할 수 있습니다. 임대인이 그에 불응할 경우에는 법원에 필요비 상환조정신청이나 필요비 상환청구의 소를 제기할 수 있습니다.

◇ 임차권등기명령

Q : 저는 주택을 임차해 입주 후 주민등록과 확정일자를 갖추고 살다가 2년의 임대차 기간이 모두 지났는데 집주인이 보증금을 반환하지 않고 있던 중 갑자기 인사발령으로 다른 곳으로 이사를 가야만 하게 되었습니다. 이사가면 대항력과 우선변제권이 상실돼 보증금을 받지 못할 수 있다는데 사실인가요?

A : 임차권 등기를 하면 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 이사를 가더라도 불이익을 받지않게 됩니다. 임차권등기명령제도는 임대인의 협력없이도 임차인이 단독으로 법원에 임차권을 등기해 줄 것을 신청할 수 있는 제도로 임차권등기를 마친 경우에는 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하여 임차인의 거주이전의 자유를 보장하고 있습니다.

◇ 외국인의 임대차보호

Q : 저는 미국국적의 외국인입니다. 최근 주택을 임차하고 동 주민센터에 방문해 임대차계약서에 확정일자까지 받았으나 외국인이라 주민등록 전입이 불가하다고 하는데 저의 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니까?

A : 출입국관리법에 의한 체류지를 임차주택으로 하면 보호를 받으실 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따른 보호를 받으시기 위해서는 1)임대차계약 및 실입주 2)주민등록전입 3)임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

다만, 외국인은 출입국관리법 제88조의 2 제2항에서 `외국인 등록 및 체류지 변경 신고는 주민등록 및 전입신고에 갈음 한다'`라고 규정하고 있어 내국인과는 달리 별도의 주민등록 전입신고는 필요하지 않습니다.

도움말 : 서울시 주택임대차상담실 (02-731-6720, 6721, 6240)