[법무부] - 주택임대차계약기간 중... 매매를 전제로한 해지계약의 효력?

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[질의요지]         주택임대차보호법에 의하면, 2년 미만의 계약은 2년으로 간주하며, 임차인만이 2년 미만의 계약을 주장         할 수 있다고 되어 있습니다.           그런데... 임대인의 사정에 의하여 주택을 처분하고자 할 때, 매수희망자는 매입과 동시에 입주를 원하고         있으나, 아직 임대차계약기간이 상당기간 남아 있을 경우에 임대인이 임차인에게 일반적인 관행에 따라         이사비용 및 중개수수료 등을 지불하겠다는 단서와 함께 매매를 해지 조건으로 하는 해지계약을 할 경우         법률적인 문제는 없는지에 대해 검토해 주시기 바랍니다.           [검토의견]         1. 이러한 약정해지권은.. 간이한 공시방법에 의해 임차인에게 대항력을 인정해 주고 있는 주택임대차보         호법 제3조의 취지에 위반되는 것으로 보여지며, 따라서 그 효력은 부인되어야 할 것으로 생각됩니다(주         택임대차보호법 제10조 참조).           2. 한편 해지계약은 기존의 계약당사자들이 계약 해소와 관하여 합의한 것으로서 계약자유의 원칙상 당         연히 인정이 됩니다. 이는 형성권인 해지권과는 전혀 별개의 것으로서.. 해지에 관한 민법규정은 원칙적         으로 적용되지 않습니다. 따라서 해지계약의 효과는 합의된 내용에 따라 결정이 되므로.. 해지를 전제로         이사비용 및 중개수수료 등의 부담에 관한 합의가 있었다면 이에 따르면 될 것입니다. (대판 95다43044         참조)           법무부 법무실 법무심의관 ; 02) 2110-3164           ------------------------------------------------------------------------------------          [대법원 1996. 2. 27 선고 95다43044 판결 / 소유권이전등기 등]         계약이 합의해제되기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대         립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는바... 이와 같은 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자         의 표시 행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하므로, 계약당사자의 일방이 계약해제에         따른 원상회복 및 손해배상의 범위에 관한 조건을 제시한 경우.. 그 조건에 관한 합의까지 이루어져야 합         의해제가 성립한다.