[고법] - 중개행위 및 공제금 등... (2010.10.20. 선고 2010나44837 판결)

자료정리 / 공인중개사 이 은 노 * 011-274-4924 * http://blog.daum.net/len4911

[전 문]        [원고, 피항소인] 원고 1외 5인 (소송대리인 변호사 전 연 진)        [피고, 항 소 인] 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김 종 환)        [제1심판결] 서울중앙지법 * 2010. 04. 27. 선고 2009가합87176 판결        [변론종결] 2010. 9. 1.          [주 문]        1. 피고의 항소를 모두 기각한다.        2. 항소비용은 피고가 부담한다.          [청구취지 및 항소취지]        1. 청구취지 / 피고는, 원고 1에게 6,000만 원, 원고 2에게 7,500만 원, 원고 3에게 7,300만 원, 원고 4에게            6,000만 원, 원고 5에게 4,500만 원, 원고 6에게 3,500만 원 및 각 이에 대하여.. 2008. 2. 1.부터 다 갚는            날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라.         2. 항소취지 / 제1심판결을 취소하고, 원고들의 청구를 모두 기각한다.          [판결요지]        [1] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조제1항은 “중개업자가 중개행위를 함에 있        어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는, 그 손해를 배상할 책        임이 있다.”고 규정하고 있는바, 여기서의 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔        위 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사        를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라.. 중개업자의 행위를 객관        적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이고.. 한        편 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라.. 거래의 일방 당        사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선·중개하        는 경우도 포함한다.          [2] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사 갑이 다세대주택의 소유자인        을로부터 건물 관리 및 월세 임대차 계약의 체결 등에 관한 업무를 위임받았을 뿐 전세계약을 체결할 아무        런 권한이 없었음에도 임대인 을의 대리인이라고 기망하여 임차인 병 등과 채권적 전세계약을 체결하고...        그 전세보증금을 편취함으로써 병 등에게 손해를 입힌 사안에서... 갑의 행위는 사회통념상 중개에 해당한        다고 한 사례.          [3] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사가 공제계약 갱신 당시 위 협        회에 대하여 권한 없이.. 세입자들과 전세계약을 체결하여 전세금 명목으로 금원을 편취하여 온 사실을 알        리지 않은 것이, 공제제도의 취지 등에 비추어 공제약관에서 공제계약이 무효로 되는 경우로 정한 ‘사기’로        볼 수 없다고 한 사례.          [4] 한국공인중개사협회의 공제규정이 공제계약을 해지할 수 있는 사유 중 하나로 ‘고의로 공제사고를 유        도하여 협회에 손해를 끼치게 된 경우’를 정하고 있으나 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법        률 제30조제1항이 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상        의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있어 중개업자가.. 고의로 공제        사고를 유도하였다는 것만으로 공제계약을 해지하여 협회가 소급적으로 책임을 면하는 것은 위 법에 위배        되는 것으로 허용할 수 없는 만큼 위 공제규정은 고의로 공제사고를 유도하여 협회에 손해를 끼친 경우 협        회가 이를 이유로 공제계약을 해지할 수 있되 해지의 효과는 소급하지 않는 것으로 보아야 한다고 한 사례.          [5] 다세대주택 소유자로부터.. 건물 관리 및 월세 임대차 계약의 체결 등에 관한 업무를 위임받았을 뿐인        데도 임차인들과 채권적 전세계약을 체결하여 그 전세보증금을 편취함으로써.. 임차인들에게 손해를 입힌        부동산 중개회사의 대표이사가 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결할 당시 적용되던 공제약관에서...        “협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다.”고 규정한 의미는, 부동산중개행위로 인하여 발생        한 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐... 1인의 공제사업자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생        한 모든 공제사고에 대한 총 보상한도’를 규정한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례.          [6] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산중개회사의 대표이사가 권한 없이 다세대주택에 관        한 채권적 전세계약을 중개하여 그 전세보증금을 편취하는 공제사고를 일으켰으나, 그 당시에는 임차인들        이 위 전세보증금을 반환받지 못하여 손해를 입게 되리라는 것이... 단지 관념적인 상태에서 잠재적으로만        존재하고 있었을 뿐이고, 이후 임차인들이 다세대주택의 소유자로부터 건물인도 등의 청구를 받음에 따라        그 손해가 현실화되었으므로, 임차인들의 공제금 청구권은 위 청구를 받은 때로부터 소멸시효가 진행한다        고 한 사례.          [결 론]        그렇다면 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로... 피고의 원고들에 대한 항소는 이유 없어 이를        모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.   판 사 / 이 승 영(재판장), 박 성 인, 최 희 준   ----------------------------------------------------------------------------------------------          [참고1] - 이 사건 공제계약 이후 전부 개정된 피고의 공제규정 제3조제5호는 “공제금액이라 함은 사고가 발생한        때 피고가 그 배상으로 납부할 최고 한도로서 계약당사자 간의 약정된 금액을 말한다.”라고 규정하고 있었다가...        이 사건과 같이 보상한도의 해석 문제로 다툼이 발생하자 위 조항을 “공제금액이라 함은 공제기간 중 발생하는 중        개사고에 대하여 피고가 지급해야 할 당해 공제기간 중의 총보상한도로서 피고와 공제계약자 간의 약정된 금액을        말한다.”는 내용으로 개정하는 안을 마련하여, 2008. 6. 12. 국토해양부의 승인을 얻었고, 이후 위 조항에 “(피고가        보상하는 총보상한도금액이란 손해를 입은 중개의뢰인의 수 또는 계약의 건수나 그 손해액에 관계없이 손해를 입        은 각 중개의뢰인이 피고로부터 지급받을 수 있는 공제금액의 총 합계액을 말한다.)”는 문구를 추가하여... 2009년        11월 7일 국토해양부의 승인을 얻음으로써... 관련 규정이 개정되었다.          [참고2] - 만약 피고의 주장과 같이 해석한다면.. 피고는 공제금을 지급받을 피해자 중 1인을 임의로 선택하여 공        제금을 지급한 후 나머지 피해자들에 대하여 위 조항을 근거로 공제금 지급을 거절할 수 있다는 부당한 결론에 이        르게 된다.          [참고3] - 앞서 본 바에 의하면... 원고들은 건물주인 소외 2로부터 건물 인도와 함께 소외 2가 구하는 바에 따라         2008. 2. 1. 이후(원고들도 공제금에 대한 지연손해금에 관하여 2008. 2. 1.부터 연 5%의 비율에 의한 금원만 구하        고 있다)의 기간에 대한 원고들의 이 사건 빌라의 점유로 인한 부당이득 반환을 청구받아 패소판결을 선고받았는        데 위 부당이득액은 원고들이 편취당한 전세보증금에 대한 연 5%의 비율에 의한 금액을 초과하는 결과 이에 관하        여는 원고들이 이득을 얻은 바가 없고, 원고들이 이 사건 빌라에 입주한 이후부터 2008. 1. 31.까지의 기간에 대하        여도 소외 2가 원고들을 상대로 부당이득반환을 얼마든지 다시 구할 수 있는 것이어서 이에 관하여도 원고들이 이        득을 얻은 바가 없으며, 설령 소외 2의 위 기간 동안의 부당이득금 채권을 행사하지 않아 시효로 소멸한 결과 원고        들이 위 기간 동안의 점유로 인한 이득을 사실상 얻게 되었다 하더라도, 이는 어디까지나 원고들과 소외 2 사이의        부당이득 등의 법률관계에 따른 것일 뿐,  원고들의 위 이득이 소외 1의 불법행위로 인한 것은 아니므로... 피고가        이를 손익공제의 대상으로 삼을 수는 없다.